【律师观点】产权式酒店投资、开发、经营中的法律问题浅析

产权式酒店是一种集酒店业、房地产业、旅游业、金融业于一体的新型投资及消费方式。其操作模式一般是投资者向酒店开发商或酒店所有者购买其拥有的酒店客房单间，在取得单间客房所有权后，将该客房转托给第三方经营管理并获取相应投资回报或其他权益收益的非传统酒店。对于该种类型的房产投资或开发，要注意以下法律关系及法律风险。

1、产权式酒店兼具商业公寓与酒店的性质，但投资者拥有的产权式酒店单间客房的所有权具有极大的受限性。产权式酒店通常具备普通酒店的服务项目，如为前来住宿的消费者提供住宿、餐饮等，还会提供其他休闲娱乐设施，如游泳池、棋牌室等。产权式酒店的客房单间具有独立产权，分属不同的投资者，投资者可以向购买商业公寓一样取得该单间客房的所有权。但，投资者不得随意处分该单间客房（比如随意使用、出租、收益）。另外，为确保酒店使用的整体性，投资者不可以对房屋实施装修、修缮等工程。同时，投资者虽然可以转让单间客房所有权，但也需要将投资者与酒店第三方签订的经营管理合同中的权利义务一并转让给受让方。

2、产权式酒店的所有权与经营权分离，收益权一般也并非采取“一对一”的分配模式。产权式酒店客房单间的所有权属于个别投资者，而产权式酒店的整体经营权会通过租赁或委托的方式让渡于投资者之外的第三方经营管理者。同时，因为酒店客房的位置及客房档次不同、公共服务配置（如酒店的游泳池、棋牌室、餐厅灯，一般该等部位由酒店开发商自持）对客房消费的影响等，故在对投资者进行收益分配时，会以酒店的整体收益按照一定的分配标准（如按照每个所有者的平方数或购买时的价格确定份额）向其分配收益。正因为如此，我们认为酒店经营管理者与投资者之间的关系一般为委托经营法律关系，即投资者将产权式酒店委托给酒店经营管理者进行经营管理，酒店管理公司以酒店的名义经营酒店，向投资者收取一定的报酬，酒店经营的利润所得归全体投资者所有。

       3、投资产权式酒店的风险分析。首先，某些开发商采用向村镇集体以二十年为租期租赁村镇自留土地，然后打着产权式酒店或商铺的旗号向投资者出售，将投资者的“购房款”用于建设，建设完成后另行出租并将收益按照协议约定向投资者分配。在这种模式中，开发商本身对该土地不具有建设用地使用权，土地随时可能被出租方回收。同时，基于土地性质原因，建设的房产可能涉嫌违章建筑。同时，投资者“购买”的也并非是单间客房或商铺的所有权。一旦发生土地被收回或建好的房产被认定为违章建筑而需要拆除的，不仅开发商损失巨大，投资者也会跟着遭殃。其次，某些开发商为了前期吸引投资者购买回笼资金，会承诺几年的保底收益，但因市场原因，在后期运营中无法实现该等收益分配时，投资者的该等房产就会变成“负担”。最后，产权式酒店的一些公共设施部位（比如游泳池、餐厅、大堂等）房产的所有权一般为开发商自持，若酒店在建成并委托第三方经营管理主体管理运营后，开发商因债务纠纷导致该等公共设施部位的房产被查封拍卖的，会严重影响投资者们投资的客房收益。

       4、在开发、经营管理产权式酒店中的风险分析。首先，在设计委托经营管理协议中需对投资者购买的产权的收益权设计一个合理的收益分配比例和规则，否则容易导致投资者只购买“性价比”较高的单间客房，而对拟被设计为“总统套房”的这类客房无人问津，导致无法完成全面销售。其次，在销售环节严格做好财务管理和资金流向，防止在后期资金链断裂后，被认定为非法集资或集资诈骗。最后，在委托经营管理协议的条款设置时，应将经营管理者所收取的费用界定为委托报酬，否则极易被认定为租金收入而按照租金收入征税。

【律师简介】

孟迅律师  北京德和衡（杭州）律师事务所律师，法律硕士。律师执业以来专注于建设工程与房地产、公司商事、经济犯罪刑事辩护三大业务领域，办理了一大批具有影响力的商事诉讼、非诉案件，经手的商事争议、商业交易案总标的累计超过人民币300亿元。孟律师为浙江省财政厅、浙江省民政厅、杭州市公共资源交易中心、国家电网浙江公司、麦当劳（中国）、宝业集团、腾达建设集团等省市政府部门、跨国公司、国有企业、民营上市公司均提供过法律服务。

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