【律师观点】陈先恳：优先承租权的认定

陈先恳律师  是一位具有30年法院审判工作经验的法律人，自1982至2012年一直在省内某基层法院从事民商一线审判及审判管理工作， 2013年跨进律师行业专职于执业律师。现为德衡律师集团联席合伙人、北京德和衡（杭州）律师事务所管理合伙人、副主任、专职律师、律师集团商事争议解决业务团队骨干。业务方面：注重于民商事审判及公司与并购、资产管理与基金业务，为涉及民商事等领域法律问题的当事人提供优质的法律服务。

【律师观点】

房屋租赁，特别是较大面积、较长期间的租赁，需要保持租赁关系的稳定，以保护各方当事人的权益。结合《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

在实践中，优先承租权也越来越得到人们的认可，并在具体的租赁合同中加以体现。赋于承租人优先承租权既能让出租人实现收益最大化，也有效保障了承租人生产生活的持续不断，并让承租人最大程度享受长时间租赁期限内装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。虽然我国法律尚未明确规定优先承租权，但目前已有不少省市出台了有关房屋租赁的地方法规规章对优先承租权予以明确，通过司法裁判予以规范保障更是必要。

【案件简介】

A公司从2003年起向B公司承租某县国有商业房产用于经营超市用房，至2013年期满后，双方又于2013年2月28日就续租房屋签订了《店面租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2013年3月1日起至2016年3月15日止，租金为每年55万元，于当年2月20日前交付。《店面租赁合同》第四条第7款还约定：租赁期满，如乙方（A公司）需继续承租上述房屋，应提前三个月向甲方（B公司）书面提出，由双方协商后按当年市场价格另行签订租赁合同；在同等条件下，乙方享有优先承租权。

2015年12月11日，A公司根据《店面租赁合同》约定，向B公司提出续签租赁合同的申请，要求B公司同意续租并给予租金优惠。2016年2月17日B公司发出招标公告，决定于2016年2月29日以公开招标的方式出租涉案店面，招标方式为暗标。A公司与案外人甘某均递交了投标书后，B公司根据投标情况，未经征询A公司对自己是否行使优先承租的意见，即予决定由102.78万元高价投标的甘某中标（A公司报价85.2万元），继而即于2016年3月1日通知A公司于2016年4月15日前搬离上述房屋。

2016年3月6日，A公司向B公司发去要求行使优先承租权的函，表示A公司愿以中标价102.78万元优先承租上述店面。其后，B公司委托律师事务所向A公司发出律师函，要求A公司尽快归还租赁房屋。A公司收到律师函后，于2016年3月20日向B公司寄送回函，再次主张优先承租权。

2016年4月6日，B公司起诉A公司腾空返还租赁物，A公司以主张优先承租权进行抗辩。2016年6月28日，A公司以确认优先承租权为由向法院起诉B公司。

【焦点问题】

A公司是否已丧失优先承租权？

【办案思路及历程】

1、接受A公司委托后，我们便积极安排A公司向B公司致函，明确表示自己要行使优先承租权。

2、鉴于A公司与B公司签订的《店面租赁合同》明确约定租赁期限届满前，A公司需继续承租上述房屋，应提前三个月向B公司书面提出，在同等条件下，乙方享有优先承租权。且《浙江省房屋租赁管理重要条例》第38条规定：出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权，我们便着重从B公司没有确保A公司行使优先承租权作为基点。从以下几个方面阐明A公司的优先受偿权并没有丧失，并应得到法律的保障：

（1）A公司与B公司就续租事宜未能达成一致意见，并不意味A公司放弃优先承租权的基本理念。相反，在具有行使优先承租权的情形出现后，A公司一直积极主张行使优先承租权。

（2）B公司在招标活动中并未公开A公司在同等条件下，享有优先承租权的约定。而且，在A公司与B公司工作人员私下沟通租赁事宜来看，B公司一直都认为原被告因为没有对续租事宜达成一致，就放弃了优先承租权。这一个错误认识，也导致了B公司在招投标过程中多次未提及优先承租权。

（3）B公司采用的是暗标一次性中标，A公司根本无法得知其他人能承受的租金，根本无法行使优先承租权的前提，B公司的这一规定也无形中剥夺了A公司的优先承租权。

（4）B公司确定中标结果后，并未询问A公司是否行使优先承租权，严重违反合同约定。相反，A公司在“同等条件”出现后，却多次向B公司及B公司主管部门发函主张行使优先承租权。

【办案结果】

法院的判决支持了我们的代理意见。法院认为，原被告签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。因此，A公司对案涉的商业场地享有优先承租权。关于A公司是否已丧失优先承租权，法院认为，B公司认为A公司已经作出放弃续租的意思表示，其优先承租权已经丧失的意见，因没有提供充分证据证明，不予采信。而且，A公司一直在积极地行使优先承租权，要求与B公司重新签订合同。B公司继续出租案涉房屋时，显然应对A公司的优先承租权予以保护，应积极履行相应告知义务，征询承租人继续租赁意愿。但是，B公司采用暗标方式进行竞标招租，开标后未就最高价征询A公司意见，明显妨害A公司行使优先承租权，B公司据此认为A公司享有的优先承租权已经消失，显然有违双方关于优先承租权的合同约定。

 

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